中央区（东京都）的交易数据说明：这里的“带物业一起收购”门槛很高，而且成交并不密集。2025年住宅成交中位价为3亿日元，过去5年房价年复合变动为-8.97%，趋势为下行；但全年仅47笔住宅成交、每千人仅0.278笔，说明可买到的标的不是没有，而是价格高、样本少、议价与筛选都更依赖具体个案。

从买家画像看，这里更适合预算充足、优先看重核心区位与昼夜人口流量的自营型买家，而不是主要依赖低价存量改造的人。昼夜人口比3.74、净迁入8505人（净迁入率5.02%）说明区域使用强度和人口吸纳力都很突出；但空置住宅虽有11720套、空置率11.05%，空置存量转化为交易的“动员率”仅0.239%，再加上空屋代理指标0.5957，意味着“捡漏型”老房源并不算活跃。旧房中位价反而高于整体，为3.3亿日元；公寓中位价9800万日元，若是以较小面积、低管理复杂度切入，通常比整栋或老屋更接近可执行区间。

需要特别谨慎的是，这组数据的波动很大，中央区并不是适合用单一年份中位数做简单判断的市场。年成交量从2024年的81笔降到2025年的47笔，历史中位价也曾在2020年冲到4.8亿、2021年又回到1.7亿，说明样本结构变化会明显影响读数；同时，房价收入比高达36.01，代表本地物业价格与居民应税收入之间的跨度很大。另一个限制是空置、收入和迁移数据分别来自2023至2024年，与2025年成交并非完全同期，阅读时应把它们视为市场背景，而不是可直接一一对应的成交线索。