日本中小企业收购指数 — 统计方法（v1.1）
指数衡量什么
日本中小企业收购指数追踪在日本收购带房产的小微企业所面临的市场状况：有多少候选物业成交、成交价格如何，以及低价（「空き家」段）市场规模有多大。指数完全基于日本政府公开记录计算——不含专有挂牌信息，也不依赖问卷调查。
数据来源
- 国土交通省不动产信息库（不動産情報ライブラリ）—— 单笔成交记录（取引価格情報 + 成約価格情報），API 端点 XIT001，2010 年至今，覆盖 47 都道府县。
- e-Stat 国势调查——市区町村人口、昼夜人口比、年龄结构（仅用于人均标准化）。
- e-Stat SSDS 市区町村数据集（社会・人口統計体系）——空置住宅存量（住宅・土地统计调查，每 5 年）、应税所得与纳税义务者人数（市区町村税课税状况等，每年），以及国内迁移（住民基本台帐人口移动报告，每年）。
- ECB / Frankfurter 日汇率——美元换算。
指标定义
| 术语 | 定义 |
|---|---|
| 独栋成交 | 类型为「宅地（土地与建筑物）」的记录 |
| 公寓成交 | 中古マンション等 |
| 老旧独栋（空き家代理指标）成交 | 成交时建筑物已使用 30 年以上的独栋成交（战前建筑按 80 年计） |
| 低价独栋 | 成交总价 ≤ ¥5,000,000 的独栋成交 |
| 空き家代理占比 | 老旧独栋成交数 ÷ 同期全部独栋成交数 |
| 空き家流动化率 | 最近完整年度老旧独栋成交数 ÷ 最新住宅・土地统计调查中的空置住宅存量。衡量空置存量中实际成交的比例 |
| 房价收入比 | 市区町村独栋成交价中位数 ÷ 人均应税所得（課税対象所得 ÷ 納税義務者数，最近年度）。所得按纳税义务者计，非按家庭 |
| 净迁入 | 最近日历年登记迁入 − 迁出（含所有国籍）；迁入率除以国势调查人口 |
「空き家代理指标」有意采用保守口径：日本没有全国性的空き家销售登记，因此以国土交通省实际记录的老旧建筑成交，作为空き家存量中可观测的成交段。
聚合规则
- 记录按市区町村 × 季度 × 类型组聚合。
- 市区町村季度中位数为精确值。全国及年度中位数为市区町村中位数的成交量加权中位数（近似；因市区町村单元众多，误差较小）。
- 政令指定都市在合并其区记录后，以市为单位发布。
- 市区町村 5 年复合增长率基于年度独栋成交价中位数计算，且仅当起止两端各有 ≥ 10 笔独栋成交时纳入。
- 趋势标签：
up≥ +2%/年，down≤ −2%/年，否则为flat；未达复合增长率门槛时为insufficient。 - 全国独栋成交少于 10,000 笔的季度视为尚未完整披露，不纳入 headline 指标。
已知局限
- 国土交通省成交数据基于调查，仅覆盖部分成交；各市区町村覆盖率不同。
- 中位数构成变化（城乡成交结构变动）会独立于可比价格推动全国中位数。
- 部分记录缺少建筑年龄；此类记录不计入老旧独栋（使空き家占比偏低）。
- 住宅・土地统计调查仅对较大市区町村发布空置数据；流动化率在其他地区为空。调查年（目前为 2023）与成交年不同，因此该比率混合了缓慢变动的存量与最近年度的流量。
- 人均应税所得并非家庭收入：不含非纳税义务者，因此高于国势调查家庭口径。房价收入比用于市区町村间比较，不宜作为绝对可负担性阈值。
版本管理
统计方法变更会升级版本号，并在 https://www.sme-nexus.com/zh-cn/data/methodology 的变更日志中列出。数据集每季度发布。
变更日志
- v1.1 — 新增 e-Stat SSDS 市区町村社会经济指标：空置住宅存量与空置率、空き家流动化率、人均应税所得与房价收入比、净国内迁移（人数与比率）。
- v1.0 — 初始版本（国土交通省成交、空き家代理指标、美元换算）。